경매현장 25시
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토지경매 전문가의 현실적 조언을 듣는다
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경매(競賣)는 말 그대로 풀면 ‘파는 일에 경쟁을 붙이는 것이다’. 따라서, 여러 가지 가격들이 제시되고, 그러한 가격 중 가장 좋은 가격으로 낙찰이 되는 방식이다. 나 자신이 경매에 참여한다 고 가정했을 때 아무런 정보나 지식 없이 나선다면 낭패를 보기 쉬울 것 같다.
서울시도심권50플러스센터는 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 경매 투자를 위해 지난 11월 18일부터 총 4회 강의로 「경매현장 25시」강좌를 오프라인에서 열었다. 사회적 거리 두기가 1.5단계로 상향되기 하루 전이라 부담도 됐지만, 철저한 방역 활동(체온측정, QR코드 입력, 방문 기록 작성, 손 소독, 비표 부착, 창문 개방, 칸막이 설치, 마스크 착용 등)을 준수했다.
강의는 한국공인중개사협회 이사를 역임한 김정희 강사가 담당했다. 수강생들은 김정희 강사로 부터 경매에 대한 현실적인 조언을 자세하게 들을 수 있었다.
참석자들의 높은 관심 속에 진행된 <경매현장 25시>
■ 직접 체험해서 내 것으로 만드는 것이 기본
경매와 관련된 책자도 많이 나와 있고, 경험과 정보를 담은 강의도 수없이 많지만, 정작 중요한 것은 그러한 지식들이 나 자신에게 직접적으로 어떻게 와닿을 수 있느냐의 문제라고 볼 수 있다. 김정희강사는 “내 것으로 만들기 위한 노력이 중요함”을 강조한다. 즉, 주변의 정보들이 틀린 것은 아니지만, 스스로 많이 해 보고, 느껴보고, 찾아보고 하면서 내 것으로 만들어 가는 과정이 경매를 대하는 올바른 자세라는 것이다. 김정희 강사에 의하면 남으로부터 안 것을「지식」이라 한다면, 내 것으로 만든 것은「지혜」라고 설명한다. 실제 영문 표기도 지식(Knowledge)과 지혜 (Wisdom)는 다르다. 어찌 보면 이번 강좌에서 가장 중요한 부분을 2개의 단어가 단적으로 설명해 주는 듯했다.
조인근PM의 프로그램 설명 <경매현장 25시> 김정희 강사
■ ‘우물쭈물하다가 내 이럴 줄 알았지’
김정희 강사가 강의를 시작하면서 언급한 말이다. 이 말은 아일랜드의 극작가 버나드 쇼우의 묘비에 새겨진 글이다. (원문 : I knew if I stayed around long enough, something like this would happen). 번역상의 시비가 있기는 하지만, 경매에 적용할 경우, 한번 되새겨 볼 만한 부분 이 있는 것 같다. 번역대로 라면, 경매를 앞두고 우물쭈물하는 것은 경매 물건에 대해 알고 있는바가 없어 의사결정을 내릴 수가 없다는 점을 빗댄 말로 보인다. 그리고, 기회가 있을 때 잘 포착해야 한다는 의미로도 해석할 수 있다. 그리고, 안다고 해도 남에게서 들은 얘기만으로는 <자기> 것이 아니기 때문에 확신을 가질 수 없다는 면도 유추해 낼 수 있는 것 같다.
경매현장에서 볼 수 있는 사이라 자기소개를 통해 <서로 알기> 시간도 가졌다
■ 경매의 진행 단계
최종 경매까지 가기 전 일정한 단계가 필요한데, 김정희 강사는 6단계로 나누어 설명했다.
6개 단계는 <물건검색>, <도상연구>, <임장활동>, <권리분석>, <입찰참가>다. 첫날 강의는 <물건검색>과 <도상연구>, 그리고 <임장활동>을 중심으로 진행했다.
개략적으로 <임장활동>은 <도상연구>를 통해 효율성을 도모할 수 있다는 점, <권리분석>에서는 등기부상에 나타나지 않는 권리를 찾는 것도 중요함을 강조했다. 아울러, <입찰참가>는 안내가 잘 되어 있으니 걱정할 필요가 없다고 하며(당일 수강생 19인 중 입찰 경험자는 1인), 특히 입찰 시 <금액>은 수정하지 않도록 주의가 필요하다고 강조한다. <셀프등기> 또한 신청서 작성을 잘하면 되기에 어렵다고 생각할 필요가 없다고 부언했다.
진지하게 강의를 경청하는 수강생들 강사의 말을 안 놓치려고 기록도 꼼꼼하게
■ <물건검색> 단계
경매에 임하는 첫 단계로서 물건에 대한 검색은 다양하게 할 수 있지만, 김정희 강사는 가능한 <법원경매정보>를 활용할 것을 권유한다. <물건검색> 단계에서는 <관심물건에 대한 검색> 과 <매각 결과 검색> 그리고 <검색한 정보들의 저장>이 필요하다고 한다. 김 강사에 의하면, 검색 과정은 많이, 자주 하면서 적응할 필요가 있다고 한다. ‛자주 보면 보인다.’는 것이다.
보통 소재지 단위로 검색을 많이 하게 된다고 한다. 기일입찰인지 기간입찰인지도 구분할 수 있는데 법원 경매의 경우 모두 <기일입찰>이다. 물건을 검색할 때 중요한 것 중의 하나는, 나에게 낙찰받은 물건이 나중에 쉽게 팔릴 수 있는 것(환금성이 좋은 것)을 찾는 것이다.
법원경매정보를 소개하는 김정희강사 검색정보 저장으로 <마인드맵>을 추천
공시지가가 비교적 높은 것을 선택하면, 훗날 어느 정도 원하는 적정한 가격에 팔 수 있는 가능 성이 크다는 것이다. 그리고, 경매가는 얼마였는데 얼마에 낙찰됐는지 결과를 검색해 보는 것도 꼭 해 보아야 할 단계이다.
검색한 내용은 저장을 해 놓는 것이 좋다. 저장 방식은 다양하다. 엑셀, 한글 워드 등. 그런데, MindMap으로 저장해 놓으면 체계적으로 할 수 있어 권장한다. MindMap 중에서 모바일 용으로도 간편하게 활용할 수 있는 <Simple mind>를 추천한다.
쉬는 시간이지만 수강생들의 질문은 쉬지 않고 이어졌다
■ <도상연구> 단계
<도상연구>는 현장에서의 <임장활동>을 보다 효율적으로 할 수 있도록 선행되어야 하는 과정 이다. 크게 보아 <도로에 관한 사항>, <지적에 관한 사항>, <지형 및 환경 사항>을 살펴보는 과정이다. 우선, 우리가 사용하고 있는 <스마트폰>의 활용도를 제고할 필요가 있다. 스마트폰으로 게임이나 사진만 찍는 것이 아니라, 경매를 앞둔 단계적인 활동에 적용할 수 있는 이른바 문명의 혜택을 십분 활용할 수 있어야 한다는 것이다. 어떤 현장에 갔을 때, 지금 내가 있는 곳의 <좌표> 가 어떻고, 어디에 있는지 정보를 스스로 찾을 수 있어야 한다. 요즈음은 360°VR 사진으로도 볼 수 있으니 이용 방법을 알아야 한다.
<도로에 대한 도상연구>에 대한 설명 <지적에 관한 도상연구>에 대한 설명
<도상연구>는 한국토지주택공사가 운용하는 <부동산 정보포털 싸이트>인「씨리얼(SEEREAL)」을 활용하면 다양한 정보를 얻을 수 있다.
■ <임장활동> 단계
임장활동을 위해서는 지도가 필요한데, 스마트폰을 활용할 수 있다. 많은 지도가 있는데, 자신이 가장 다루기 쉬운 것을 택하면 된다. 스마트맵(SmartMap)이라는 지도를 활용해 보는 것도 권유할 만 하다. 영상으로도 지적을 볼 수 있으면 좋다. 오프라인 지도도 필요하다. 통신 사정이 안 좋을 때는 GPS만으로 운용해야 할 때가 있기 때문이다. 그리고, GPS는 사용 전에 미리 켜 놓을 필요가 있다.
이런저런 장치나 시스템을 사용해 본 사람과 안 해 본 사람 간에 차이는 크게 나타난다. 경매에 임할 때도 차이가 분명히 나타난다고 한다.
임장활동에 대해 설명하는 김정희강사
김정희 강사는 1+2+3만 6인 줄 알지만, 1x2x3도 6이라는 사실을 알아야 한다고 한다. 내가 직접 정보기기도 활용하면서 일반적인 지식을 내 것으로 만들어 지혜로 활용할 수 있는 자세가 경매 에서도 필요하다고 강조한다.
서울시도심권50플러스센터는 생각보다 수강을 희망하는 사람들이 많아 코로나의 위협 속에 걱정도 했지만, 철저한 방역과 수강생들의 협조 속에 무사히 강좌를 끝마칠 수 있었다. 이번에 경매현장 25시에 참여한 수강생들은 쉬는 시간도 마다하고 질문이 이어지는 등 강의 한마디 한마디를 내 것으로 만들고 싶은 열의로 가득했다. 적어도‘우물쭈물하다가 내 이럴 줄 알았다.’는 말은 앞으로 하지 않을 것으로 보인다.
