<50플러스세대를 위한 똑똑한 생활 경제교육>

- 주택임대차 표준계약서의 장점 및 주요 내용과 전세 계약 시 유의 사항

50플러스세대가 알아야 하는 기초적인 경제 상식을 알아보고 안정된 경제생활을 위한 생활 경제교육으로 3회차 강의는 기초 주거 교육인 주택임대차 표준계약서의 주요 내용과 등기부등본에 대해 알아보았습니다. 추가로 전세 사기 예방을 위한 전세 계약 시 유의 사항을 살펴보겠습니다.

강좌 : 2023 생활 경제 "중장년 맞춤 똑똑한 돈 관리"

일시 : 2023.9.27(수) 15:00~17:00

장소 : 노원50플러스센터 3층 배움탐색실

생활 경제교육내용

1회차) 2023.09.13(수) 10:00~12:00 (4층 이음강당)

신용관리와 부채관리

- 신용점수 평가 구조와 관리 방법

- 부채 현황과 대출상품의 종류

- 부채 상환 계획과 연체관리

2회차) 2023.09.20(수) 10:00~12:00 (4층 이음강당)

저축과 투자

- 금융회사 종류와 금리 상식

- 저축과 투자 구별, 예금자보호 제도

- 투자위험 관리와 통장관리

3회차) 2023.09.27(수) 15:00~17:00 (3층 배움탐색실)

기초 주거 교육

- 주택임대차 표준계약서, 등기부등본

4회차) 2023.10.04(수) 10:00~12:00 (4층 이음강당)

연금과 보험

- 국민연금 퇴직연금 개인연금 기초 상식

- 국민건강보험과 실손의료보험

- 내 보험을 이해하고 활용하는 키워드

▲ 50플러스세대를 위한 생활 경제교육 ⓒ 시민기자단 정국현 기자 

생활 경제교육 강사 소개

이봉무 강사님

- 서민금융진흥원 신용부채상담사

- 신용회복위원회 신용복지상담사

- 현) 금융감독원 금융교육전문강사

- 현) 한국개발연구원(KDI) 경제교육전문강사

- 현) 서울시복지재단 자산형성지원사업 금융교육강사

- 현) 서민금융진흥원 금융교육강사

- 생활경제교육 복숭아나무 대표

전세시장에 있어 주택임대차와 관련한 법률문제는 많은 국민들의 일상생활에 큰 영향을 미치고 있을 뿐만 아니라 그로 인한 분쟁 또한 많이 발생하고 있습니다. 이러한 법률문제의 분쟁을 막기 위해 법으로 만든 것이 주택임대차 표준계약서입니다.

주택임대차 표준계약서란?

주택임대차 표준계약서는 임차인과 임대인의 권리를 모두 보장하고 주택임대차 표준계약서 사용으로 분쟁을 예방하기 위해 2016년 11월 30일부터 주택임대차 계약 체결 시 주택임대차 표준계약서를 우선적으로 사용하도록 ‘주택임대차보호법’이 개정되었습니다.

주택임대차보호법의 적용 범위는 ‘주택임대차보호법’ 제2조에 따르면 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 예를 들면 오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법이 적용됩니다.

주택임대차 표준계약서는 법무부에서 국토교통부, 서울시, 관련 전문가들과 함께 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 만들었습니다.

주택임대차 표준계약서는 법무부 홈페이지(www.moj.go.kr) 법무정책서비스에서 내려받아 사용할 수 있습니다.

▲ 법무부 사이트의 주택임대차 법령정보 

국토교통부와 법무부는 오피스텔, 원룸 등의 관리비 투명화를 통해 부당한 관리비 부담을 덜기 위해 2023년 5월 22일 소규모 관리비 투명화 방안의 후속 조치로, 2023년 10월 6일부터 전월세 계약 시 월 10만 원 이상의 정액 관리비의 부과내역을 세분화하여 표기할 수 있도록 주택임대차 표준계약서의 관리비 양식이 개선되었습니다.

이번 개선을 통해 오피스텔, 원룸 등 관리비에 대한 별도 규정이 없는 소규모 주택 관리비에 대한 정보를 미리 알 수 있게 되어 대학생, 사회 초년생 등 청년층과 임차인들의 알 권리를 더 효과적으로 보호해 줄 것으로 기대됩니다.

▲ 2023.10.6 개정된 주택임대차 표준계약서

다음은 주택임대차 표준계약서의 장점 및 주요 내용을 알아보겠습니다.

주택임대차 표준계약서의 장점

보증금을 보호합니다.

′대항력과 우선변제권 확보 방법′, ′보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법′ 등 주택임대차보호법상 임차인 보호 규정 등에 대한 정보를 제공하고 있어 보증금을 보호합니다.

임차인은 물론 임대인에게도 도움이 되는 계약서

묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리, 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁을 예방할 수 있도록 하여 임차인은 물론 임대인에게도 도움이 됩니다.

주택임대차 표준계약서의 주요 내용

주택임대차 표준계약서는 법으로 보장되어 집주인과 세입자 사이의 주택 수리비, 담보권 설정, 미납국세 등의 갈등을 미리 방지해 줍니다.

선순위 확정일자, 미납국세 여부 등 확인란

주택임대차 표준계약서에 국세, 지방세 미납 사항들을 미리 기재할 수 있어서 임대인의 국세 체납에 의한 공매로 보증금을 잃게 될 염려 없이 안전합니다.

계약의 종료(임차권등기 명령 신청 및 등재 등)

주택임대차 표준계약서에서는 보증금을 받지 못하고 이사하게 되는 경우 임차권등기 명령 신청을 통하여 우선변제권을 유지할 수 있다는 점을 안내하고 있습니다.

입주 전ㆍ후 수리비 부담 명시

주택임대차 표준계약서는 수리비 부담까지 계약 시 꼼꼼히 챙길 수 있어서 계약 당사자 간 분쟁을 방지할 수 있어서 좋습니다.

기간의 연장ㆍ재계약(계약서의 재작성 및 확정일자 날인 등)

집주인이 계약만료 후 갑자기 집을 비워달라고 할 경우, 임차인은 묵시적 갱신을 주장하여 계약기간을 연장할 수 있고, 확정일자를 받아서 우선변제권도 취득할 수 있습니다.

주택임대차 표준계약서 별지에 묵시적 갱신의 요건과 효과에 대한 설명이 자세히 기재되어 있습니다.

특약사항 예시 활용

주택임대차 표준계약서는 임차인이 전입신고와 확정일자를 모두 갖추기로 한 날짜 이틀 후인 임대인이 담보물권을 설정할 수 있는 특약사항은 주택임대차 표준계약서의 예시를 활용하여 작성하면 됩니다.

계약 전 필수 확인사항 안내

법의 보호를 받기 위해 주택임대차 계약 체결 전 주택임대차 표준계약서 4쪽에 있는 <별지1>의 중요사항을 꼭 확인하세요. 중요한 내용이 한 페이지에 잘 정리되어 있습니다.

계약 체결 시 대항력 및 우선변제권 확보와 임대차 신고의무 및 확정일자 부여에 관한 설명과 계약기간 중 차임 증액청구, 묵시적 갱신, 계약 갱신 요구 등에 대해 안내가 되어 있습니다.

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약 갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선 변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

▲ 주택임대차 표준계약서 별지의 중요사항 

주택임대차 관련 분쟁은 전문가로 구성된 대한법률구조공단, 한국부동산원, 한국토지주택공사, 지방자치단체에 설치된 주택임대차 분쟁조정위원회에서 신속하고 효율적으로 해결할 수 있습니다.

등기부등본(등기사항증명서)이란?

부동산을 거래하기 위해서 부동산에 관한 건물, 토지 권리의 관계, 권리의 이동 등 각종 권리의 현황이 기재된 공적 장부입니다.

등기부등본에는 크게 3가지로 구분되어 표기됩니다.

1) 표제부 - 건물 번호와 내역, 대지 등의 내용

2) 갑구 - 소유권과 관련한 내용

3) 을구 - 소유권 외 각종 권리 사항

▲ 부동산 거래를 위한 등기부등본 교육 ⓒ 시민기자단 정국현 기자 

전세 계약 시 등기부등본에서 주의해서 확인할 내용

1) 소유자 확인 - 등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인합니다.

2) 주소 확인 - 등본상 주소와 계약상 주소가 일치하는지 확인합니다.

3) 근저당권 설정 여부 확인 - 근저당, 채권채무, 압류 등 기타 재산권 설정이 되어있는지 확인합니다.

대법원 인터넷 등기소 사이트(www.iros.go.kr) 또는 스마트폰 앱(정부24 앱)에서 부동산 등기부등본 열람 및 발급 가능합니다. 참고로 관공서나 은행에 제출하기 위해서는 반드시 발급용으로 제출해야 합니다.

▲ 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 부동산 등기부등본 열람 및 발급 

전세 사기 예방을 위한 전세 계약 시 유의 사항

전세 계약 전 확인할 내용

위반건축물 여부를 확인하고 전세 시세 확인은 필수입니다.

대법원 인터넷 등기소 사이트 또는 정부24 앱, 안심전세 앱에서 등기부등본을 확인하여 등기부등본 갑구에서 실소유주를 확인합니다.

등기부등본 을구에서 근저당권 같은 선순위 채권이 있는지 확인합니다.

안전한 집주인인지 임대인의 정보를 조회하여 확인하고 집주인의 보증사고 이력 등을 확인합니다.

전세 계약 시 확인할 내용

계약 시 임대인, 대리인, 공인중개사 확인은 필수입니다.

대리인과 계약 시 신분증, 인감증명서, 인감도장, 위임장의 위임 범위를 확인합니다.

공인중개사 정상 영업 여부를 확인하고 공인중개사 정보 조회로 중개업소 중개사 등록증, 중개사 자격증, 손해배상 책임 증서를 확인하고 공인중개사와 계약합니다.

특약사항을 확인하고 우선변제권 확보 전, 선순위 근저당 설정을 금지하고 위반 시 계약을 해지합니다.

보증 가입이 안 될 시 계약 해지 및 보증금을 반환합니다.

주택임대차표준계약서 사용하여 세금 미납 여부와 선 순위 확정일자 부여 현황까지 확인합니다.

전세 계약 후 확인할 내용

즉시 주택임대차 신고를 합니다. 주택임대차 신고 시 확정일자로 이중계약 사기를 막을 수 있습니다.

은행이 확정일자를 확인 후 대출을 진행하도록 해서 전세사기를 막는 시범사업까지 하고 있습니다.

잔금 지급 시 확인할 내용

등기부등본상 권리관계 변동 사항 유무를 확인하고 이사 갈 집을 확인합니다. 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지도 꼭 확인합니다. 잔금은 반드시 집주인 계좌로 입금합니다.

이사 후 할 내용

주민센터 방문 전입신고 또는 정부24 앱에서 온라인 전입신고해야 보증금을 떼일 걱정 없는 대항력, 우선변제권이 발생합니다.

전세보증보험에 가입하면 문제가 생겨도 보증 기관에서 책임을 지니 훨씬 안전합니다.

전세보증 기관은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증이 있습니다.

∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙    

전세사기 예방을 위한 전세 계약 유의 사항을 정리하면 다음과 같습니다.

계약 전

- 위반건축물 여부를 확인합니다.

- 전세 시세를 확인합니다.

- 실소유주, 선순위 권리관계를 확인합니다.

- 임대인 정보를 확인합니다.

계약 시

- 임대인, 대리인 신분을 확인합니다.

- 공인중개사 정상 영업 여부를 확인합니다.

- 안전 특약 내용을 확인합니다.

- 주택임대차 표준계약서를 사용합니다.

계약 후

- 주택임대차 신고를 합니다.

잔금 지급 시

- 등기부등본을 확인합니다.

- 이사 갈 집을 확인합니다.

이사 후

- 주민센터 방문 또는 정부24로 전입신고를 합니다.

- 전세보증보험에 가입하면 안전합니다.

∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙      ∙   

50플러스세대가 알아야 할 전세 계약 시 유의 사항과 부동산 거래 시 필수인 주택임대차 표준계약서의 주요 내용 및 등기부등본에 대해 알아보았습니다.

교육이 끝난 후 생활 경제교육 강사님에게 수강생분들의 많은 질문이 이어졌습니다.

수강생분들의 질문과 강사님의 답변을 통해 몰랐던 부동산 관련 지식을 배울 수 있었던 시간이었습니다.

앞으로도 50플러스세대를 위한 유익한 생활 경제교육을 부탁드립니다.

노원50플러스센터는 50플러스세대를 위해 알차고 다양한 프로그램을 진행하고 있습니다.

노원50플러스센터의 프로그램에 대한 자세한 내용은 홈페이지에서 확인해 주시기를 바랍니다.

노원50플러스센터 프로그램 바로가기

시민기자단 정국현 기자(designjkh@naver.com)