퇴직 후 노후 대책은 안녕하십니까? 

“…누구나 퇴직 후 노후 대책을 깊이 고민하고 대처 방안을 심사숙고할 것이다. 어느 누가 자신의 노후를 장담할 수 있겠는가? 나는 이 시점에서 한 가지를 제안한다. 노후 대책을 위한 첫걸음은 노후를 바라보는 시각을 좀 더 냉철하게 판단해야 한다는 점이다…”

-이종욱의 《노후 맑음》 중에서-

퇴직 후 노후 대책은 건강도 중요하지만, 경제적인 부분도 큰 비중을 차지한다. 연금이 넉넉하면 좋겠지만 그렇지 못한 경우가 많다. 노후 대책의 하나로 부동산을 눈여겨보는 50+세대들이 있다. 재건축·재개발 규제를 풀어 앞으로 5년간 수도권에 민간 주도의 주택 158만 가구를 공급한다는 정부의 발표 때문일 것이다. 재건축·재개발에 대한 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 재개발 관련 특강에 이목이 집중되는 것도 이런 분위기와 무관하지 않을 것이다. 

▲ 지난 8월 23일 강동50플러스센터의 ‘재개발의 모든 것’ 특강 프로그램에 많은 수강생이 몰렸다. ⓒ 강동50플러스센터

강동50플러스센터가 인생 설계 분야 교육프로그램으로 ‘재개발의 모든 것’을 마련했다. 이 프로그램은 노후를 준비하고 있거나 스스로 자산관리를 준비하고 있는 50+세대, 혹은 부동산에 관심이 있는 50+세대를 대상으로 실시됐다. ‘50+세대의 삶이 든든하고 행복한 노후’를 지향하는 50플러스재단의 경영전략에도 부합한다.

지난 8월 국민연금공단과 연계해 마련된 재무가이드 특강에는 많은 수강생이 몰렸다. 수강생 상당수는 여성들이다. 부동산에 대한 50+세대 여성들의 남다른 관심을 엿볼 수 있다. 

특강은 김무진 국민연금공단 노후준비 전문 강사가 맡아 재개발에 대한 전반적인 사항을 전달했다. 강사는 재개발을 알아야 하는 이유와 추진 과정, 입주권 취득과 재개발 투자 시 유의 사항 등을 일목요연하게 정리했다.

부동산 투자를 하려면 재개발에 눈을 돌려라

노후 준비는 연금과 부동산이 주축을 이룬다. 일부 계층을 제외하곤 상당수가 연금 혜택이 빈약하다. 그래서 강사는 부동산을 보완재로 활용할 것을 권장한다. 내 집 마련이나 부동산 투자 시 재건축보다는 재개발에 관심을 기울이라고 조언한다. 

“지금 집 마련하기가 힘들죠? 특히 서울 시내에서 집 마련하는 방법은 재개발이나 재건축밖에 없어요. 근데 재건축은 너무 비싸기 때문에 우리 보통 사람들이 접근하기가 힘들어요. 그나마 좀 쉽게 접근할 수 있는 게 재개발입니다.”

강사는 부동산 투자 시 재건축과 재개발 투자가 기존의 아파트 투자보다 4배가량 많다는 통계 수치 등을 제시하며 나름대로 부동산 투자의 노하우를 제시했다. 투자를 위해서는 재개발 사업의 본질과 개념을 제대로 알아야 한다고 설명한다. 그 속에 답이 있기 때문이다. 

재개발은 열악한 기반 시설과 낡은 주택 지역을 잘 정비하는 것이다. 주민들의 주거환경이 열악하다는 것은 주변 도로와 공원, 학교 등 기반 시설이 부족하다는 것이다. 게다가 지은 지 오래된 낡은 주택은 주거 공간으로서 생활하기에 불편하다. 그래서 생활 기반 시설을 잘 갖춘 주택지로 새롭게 정비하는 사업이 추진된다. 바로 이러한 사업에 투자해야 한다는 것이다.

재개발 투자를 주목해야 하는 이유

재개발 사업에 투자해야 하는 이유로 강사는 크게 세 가지를 제시했다.

첫째, 도심권 주택의 가치 상승과 도심 내 신규주택공급 방식이다. 노동력의 감소로 여성의 사회진출이 확대되고 육아 문제 등이 부각된다. 이는 곧 도심권 직장과 가까운 주거지가 각광 받게 되고 역세권 가치가 상승한다는 것이다. 그런데 도심권에 많은 주택을 공급할 수 있는 방법은 뭔가? 재개발과 재건축밖에 없다. 그중에서도 돈 투자 부담이 덜한 재개발이 적격하다는 점은 분명해 보인다.

둘째, 재건축은 일반 서민이 쉽게 투자하거나 거주할 수 없다. 재개발과는 달리 재건축 사업에는 초과이익환수제가 있기 때문이다. 재건축 후 가격 상승에 따른 초과 이익에 대해 정부가 최고 50%까지 부담금을 거두는 게 초과이익환수제다. 재건축은 투자금액이 크고 초과이익 환수의 부담도 크기 때문에 재개발 투자로 접근하라는 것이다.

셋째, 재개발 투자 시 청약통장이 없어도 새 아파트를 받을 수 있다는 점이다. 분양 시 로열층 배정도 받을 수 있다고 귀띔한다. 가치가 높아지는 도심지 내 신규주택 공급 방법으로 재건축에 비해 규제나 투자금이 적은 재개발에 투자자가 많이 몰리는 이유가 여기에 있다.

문제는 재개발 사업 기간이 오래 걸린다는 점이다. 또 추진 과정에서 팔아야 돈이 된다고 한다. 그렇다면 재개발 투자를 위해 무엇을 공부해야 할까? 강사는 재개발 사업이 어떻게 추진되고, 물건을 갖고 있으면 조합원 입주권이 나오는지, 얼마의 평가를 받을 수 있는지를 제대로 파악해야 한다고 설명한다. 또 얼마나 더 많은 돈을 내야 하는지, 분양 자격을 잃지 않으려면 어떻게 해야 하는지 꼼꼼히 살펴야 한다고 강조한다. 이런 재개발 공부를 위해 서울도시계획포털(바로가기☞)에서 인터넷 검색을 하라고 당부한다.

재개발 투자도 현장에 답이 있다

아파트를 살 때는 여러 곳을 가 봐야 하듯이 재개발 투자를 물색할 때는 최소한 서너 군데는 돌아볼 것을 주문한다. 도면만 믿지 말고 현장을 직접 보면서 주변 아파트 가격과 비교해 미래가격을 추정해 보라는 것이다. 또 현재 추진 단계에서 주변 아파트 가격과 비슷한 다른 지역 재개발구역에 비해 비교우위에 있는지 검토해야 한다. 때로는 부동산 매매 거래 사례에 능통한 공인중개사의 도움을 받을 필요성도 있다고 조언한다. 사업성이 있는지 없는지를 따져 보기 위함이다. 

재개발 물건을 살 때는 기본계획구역과 구역 조합설립인가, 사업 시행과 관리처분 단계를 확인해야 한다. 투자 시점의 매물 분석은 필수다. 재개발구역의 사업추진단계와 사업성, 분양 자격이나 조합원지위 분석 등이 그것이다. 여기에다 매물의 구역 내 입지와 프리미엄 분석도 필요하다. 프리미엄 추정 방법은 토지와 집합건물, 철근콘크리트, 벽돌 등에 따라 산정 기준이 다르지만 감정평가액을 추정해 봐야 한다.

▲ 주택 및 건물을 분양받을 권리의 산정 기준일 관련법 규정이 상세히 나와 있다. ⓒ 김무진

재개발 투자 시 권리산정 기준일 확인은 반드시 거쳐야 한다. 주택조합에서도 확인하고, 관할 구청에서도 꼭 권리산정 기준일을 확인해야 손해나 피해를 사전에 막을 수 있다는 것이다. 재개발 투자 구역 정보를 찾는 방법은 서울시 2040서울도시기본계획과 구청 홈페이지의 정비사업, ‘재정비촉진사업’을 검색하거나 도시개발신문 등을 참고해야 한다. 궁금하거나 애매한 법규 확인은 국가법령정보센터(바로가기☞) 검색을 권장했다.

재개발 입주권 매입 시 유의 사항

재개발 입주권 매입 시 꼭 챙겨야 할 것이 있다. 특약사항이다. ‘입주권이 안 나오면 매도인이 아닌, 매수인이 계약을 해지할 수 있다’라는 내용과 ‘임차인이 재개발 사업으로 이주할 경우 계약기간 만료 전이라도 이주하고 해당 주택을 임대인에게 명도해야 한다’는 조항을 반드시 특약사항으로 삽입하라는 것이다.

2시간의 특강을 마친 김무진 강사는 짧은 시간에 재개발의 모든 것을 전달하기에는 한계가 있다고 토로했다. 그러면서 어떤 지역에 투자해야 하는지 투자 노하우를 전했다. 강남처럼 우선 사람들이 많이 아는 곳, 수요층이 많은 곳에 투자해야 한다고 강조한다. 업무지구를 끼고 있는 지역도 주목해 볼 만하다고 조언했다. 

하지만 재개발은 항상 늦어지는 만큼 초기 단계의 재개발을 너무 믿지 말라고 충고한다. 프리미엄이 높을수록, 분양기준가액이 높을수록 초기 투자금액이 크다는 것이다. 또한 수익률이 높다는 것은 그만큼 리스크도 많다는 점을 알고 투자해야 한다는 것이다. 재개발에 눈을 돌리되, 반드시 부부가 의논해서 투자를 결정해야 노후에 가정불화가 없다는 점을 명심, 또 명심할 것을 재차 강조했다.

50+시민기자단 김석호 기자 (ks0827@naver.com)